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流動性風險扼住命運的咽喉,粵泰股份五天五賣資產

時間:2019-6-11 9:40:25 點擊:

  核心提示:受“去杠桿”和房地產業調控政策雙重影響,粵泰股份(600393.SH)直接融資及房地產項目融資的渠道受阻,再加上銷售不暢,流動性風險說到就到。2018年下半年開始,粵泰股份債務出現多筆逾期。  201...

  受“去杠桿”和房地產業調控政策雙重影響,粵泰股份(600393.SH)直接融資及房地產項目融資的渠道受阻,再加上銷售不暢,流動性風險說到就到。2018年下半年開始,粵泰股份債務出現多筆逾期。

  2019年是粵泰股份的自救年,如何恰當重組,解決債務問題,補充資金流動性,以保證公司的持續經營能力,獲得生存資格至關重要。

  盡管對公司形象有負面影響且削弱經營儲備,但甩賣項目,是房企最直接的變現方式。6月5日,粵泰轉讓淮南恒升80%股權、淮南粵泰20%股權后,6月9日,又快速地轉讓3家公司股權,5宗交易的總對價是63.97億元。

  至2018年底,粵泰的短期負債與貨幣資金中,存在63億元的資金缺口,此番密集的項目轉讓能彌補部分缺口,但依然未夠。同時靠賣資產來度嚴寒的房企不只粵泰,周期跌宕,留待中小房企的生存土壤越來越稀薄。

  五天轉讓五宗資產

  4月份時,粵泰股份曾設想,將廣州天鵝灣二期和廣州僑林苑底商、江門悅泰名下江門悅泰70層、淮南恒升名下淮南公園天鵝灣、淮南粵泰名下淮南洞山天鵝灣共計五個項目打包,通過債務重組及新增開發資金的方式,向北方信托尋求48億融資。

  然而北方信托的融資未到,粵泰股份已轉身尋找另一個白武士。

  6月5日,粵泰宣布,轉讓淮南恒升80%股權給世茂,交易價格為75796萬元。淮南恒升擁有位于安徽省淮南市田家庵區姚南村西側、曹咀村東側、湖濱西路北側的安理大舊校區北地塊的土地使用權及其開發建設權益,目前未開發的用地面積為184758.97平方米。

  同日,粵泰宣布,轉讓淮南粵泰20%股權,接盤俠還是世茂,總對價為8063萬元,淮南粵泰擁有位于安徽省淮南市的安理大舊校區西地塊,目前未開發的用地面積為84797.87平方米。

  不過短短4日,粵泰又再向世茂轉讓資產。

  粵泰將廣州嘉盛項目在建工程以249949萬元的價格轉讓給世茂;同時被粵泰轉讓的,還有廣州天鵝灣二期項目,轉讓價為277983萬元,但如果項目獲準的預售或現售備案均價未能超過90000元/平方米,對價款最終調整為264083萬元,此外還有中浩豐公司20%的股權,價值27940萬元。

  粵泰與世茂簽署《世茂粵泰合作項目協議書》,約定根據項目各自情況,雙方通過股權轉讓或在建工程轉讓等方式進行合作,由世茂方全程操盤開發運營目標地塊。

  截至目前,粵泰轉讓了廣州嘉盛項目、廣州天鵝灣二期項目、淮南恒升80%股權、淮南粵泰20%股權、中浩豐公司20%的股權給世茂,對價總計為639731萬元。

  粵泰表示,本次交易世茂方暫時預留合計141190萬元,用于支付相關未付的工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等,除上述款項外,世茂實際支付的合作對價為498541萬元。

  粵泰董事會認為,本次交易事項的會議召開程序符合相關法律法規規定,交易對方資信情況良好,有能力支付本次交易款,符合上市公司的利益,不會損害公司及股東、尤其是中小股東利益。

  6月25日,粵泰股份將召開2019年第二次臨時股東大會,審議廣州嘉盛項目在建工程轉讓、廣州天鵝灣二期項目在建工程轉讓、簽署《世茂粵泰合作項目協議書》的議案。

  至于項目出售后,影響北方信托的后續融資合作是板上釘釘的事,但粵泰已無暇顧及了。

  多家中小房企錢緊

  賣賣賣的背后,是缺錢。粵泰股份并不諱言,“本次公司轉讓在建工程項目是為了緩解公司流動性緊張,化解公司的逾期借款風險。”

  2018年開始,粵泰出現嚴重的流動性風險,如10月,粵泰子公司與工商銀行簽訂的房地產借款合同項下授信業務逾期,金額為2.56億元。此外,粵泰股份大股東粵泰控股因逾期未向浙江中泰展償還2.7億元借款產生金融糾紛,北京中泰創盈的3億元借款也出現逾期。

  2018年,粵泰股份一年內到期的非流動負債為29.72億元,短期借款為37.19億元,但同期,包括受限資金在內,貨幣資金僅有3.91億元,資金缺口達63億。截至2018年底,公司已逾期未償還的短期借款總額就有25.96億元。

  與此同時,公司經營并不理想,2018年粵泰營業收入為327550.4萬元,同比減少41.52%,歸屬母公司凈利潤 28996.79萬元,同比減少75.17%。

  至今年4月,粵泰名下已有多項資產被查封,多個銀行賬戶被凍結。

  上述五宗交易中,淮南恒升股權轉讓,預計增加粵泰股份合并報表歸屬于上市公司股東的凈利潤約1738.44萬元;由于淮南粵泰、中浩豐股權交易完成后,繼續納入公司合并報表,因此對上市公司股東的凈利潤無影響。

  此外,嘉盛項目轉讓,預計能實現凈利潤42570萬—51084萬元人民幣,廣州天鵝灣二期交易完成后,預計能實現凈利潤13200萬—15840萬元。

  總體而言,五宗交易轉讓完成后,至少能為粵泰股份帶來57508萬元的凈利潤。

  此前,粵泰表示,未來,董事會將結合公司的債務、經營情況,與金融機構和債權人協商溝通,對公司債務進行重組,或擇機以項目整體出售或其他方式,補充流動性,以保證公司持續經營能力。

  日前,粵泰股份證券事務代表徐廣晉表示,截止2019年3月31日,公司借款余額約為人民幣81.23億元,借款資金主要用于公司項目開發和經營所需,公司資產負債率為68%,在同行業上市公司中屬于較低的負債水平。但從目前公司資金缺口看來,57508萬元的凈利潤依然不足,短債是粵泰的一大挑戰。

  不只粵泰,中小房企的抗風險能力普遍較弱,使它們在行業調整之際,往往首當其沖,為了生存,只能走上棄車保帥之路。

  2018年,云南城投轉讓多家子公司股權,包括云南亞德房地產開發有限公司、云南城投天堂島置業有限公司等。光是轉讓大理滿江康旅投資有限公司、昆明七彩云南城市建設投資有限公司的部分股權,就為上市公司帶來18.07億元的投資收益,使云南城投扭虧為盈。

  與此同時,多家中小房企也尋求上市融資。公開資料顯示,正榮、弘陽、大發、德信、銀城國際都在此波內房上市熱潮中登陸港交所,而海倫堡、奧山、萬創國際、中梁、新力等房企已提交IPO申請。

  這些房企中不乏迷你型房企,截至2019年4月,萬創國際的土地儲備只有98.38萬平方米,近三年來的新開發項目每年只有數個。

  一名來自內房高層對第一財經表示,“去年至今,已有10家房企去香港IPO,它們面臨的境遇都是相似的,負債率高,資金鏈緊張,急需到資本市場融資,甚至是流血上市。”

  不只正排隊上市的中小房企,普遍而言,5月隨著監管部門的政策出臺,政策收緊明顯,影響房企境內境外融資的難度。4月小幅回落后,2019年5月,同策研究院監測的40家上市房企融資金額共計367.99億元,創2019年以來新低。

作者:不詳 來源:第一財經 陳淑貞
——免責聲明——

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